Gli art. 385, 386, 387 e 388 del D.lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza), entrati in vigore il 16/03/2019, hanno modificato in parte gli art. 3, 4, 5 e 6 del D.lgs. 122/2005 recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire” al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della “fideiussione” di cui agli articoli 2 e 3 del D.lgs. 122/2005, nonché dell’obbligo di rilascio della “polizza assicurativa” indennitaria di cui all’art. 4 del medesimo decreto legislativo.
Con le modifiche in esame si stabilisce, infatti, che l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, nonché qualunque atto avente le medesime finalità, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
Le modifiche si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16/03/2019.
A tale proposito si evidenzia che:
– all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore (imprenditore o cooperativa edilizia) è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento;
– per le società cooperative, si fa riferimento agli atti con i quali siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
– la “fideiussione” è volta a garantire la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi o, nel caso di inadempimento all’obbligo assicurativo di cui all’art. 4;
– l’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione il quale contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità;
– il costruttore (imprenditore o cooperativa edilizia) è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione;
– in caso di inadempimento all’obbligo assicurativo, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’art. 6 del D.lgs. 122/2005 (contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell’art. 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto) ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’art. 3, comma 3, lettera b).
